부동산 매매 집보기부터 계약까지 (주의사항, 가계약금, 배액배상 세금, 부동산 수수료, 특약 등)

안녕하세요.

 

 부동산 매매 계약의 단계별 꼭 확인해야 할 부분(체크. 주의. 필수사항, 가계약금, 중도금, 잔금, 배액배상, 배액배상 세금, 부동산 중개사 중개보수 수수료율, 특약 넣기, 부동산 불법건축물 체크 방법 등)의 내용을 정리해보았습니다.

 

 

<목차>

1. 부동산 실물 볼 때 필수 체크사항(하자, 불법건축)

2. 직거래 or 중개소

3. 부동산 등기부등본 등 서류는 어떤 걸 봐야 하는가?

4. 계약서 작성 시 체크사항

5. 특약사항 넣기

6. 가계약금, 중도금, 잔금 처리 및 계약 파기

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 1. 부동산 실물 볼 때 필수 체크사항

 

1) 누수, 곰팡이, 수압, 녹물 및 환기 상태 체크

 

 부동산 매수자 입장에서 특히 중요한 게 누수 확인입니다.

 

 - 단독주택의 경우에는 옥상에서 누수가 될 수 있으니 천장 벽지를 전체적으로 체크하기

 

 - 아파트 등 공동주택의 경우 화장실 천장쪽 커버 열고 확인해서 누수(물 떨어지거나, 젖어 있거나 얼룩 유무로 확인) 있을 경우, 잔금처리 전까지 윗집에서 수리하도록 협조해주도록 특약하기

 

 - 공통적으로 수도계량기(신축은 현관 밖, 구축은 현관 밖이나 보일러실or주방 아래 등)를 2~3분 정도 잠가보고 계량기가 혹시라도 움직이는지 확인하고, 계량기 열 때 바늘이 확 튀지 않는지도 확인하기

 

2) 불법건축 여부 확인하기

 

 다가구주택, 단독주택의 경우 옥상이나 정원, 주차장 등에 불법 건축한 것 없는지 확인해야 합니다.

 

 - 옥탑방, 썬룸, 차단막 등이 있을 시 꼭 적법 처리된 것인지 물어보기

 

 - 관할 시군구청 건축과에 매입 대상지의 주소지를 불러서 이행강제금 부과되고 있는지 확인하기

 

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 2. 부동산 거래 직거래 or 중개소

 

 내집마련 첫 거래는 가급적 피곤하더라도 여러 공인중개소 발품 팔면서 신뢰가 가는 공인중개소를 이용하세요.

 특히 거래 대상 매물 인근 공인중개소뿐만 아니라, 주변 20~30분 거리에 있는 공인중개소도 가보세요.

 

 직방, 다원중개, 집토스 등의 부동산 플랫폼을 이용하는 것도 나쁘지 않습니다.

 

 반면 직거래는 정말 전문적으로 할 수 있다고 하더라도 한번 더 고민해보시고 하시길 추천드립니다.

 (부동산 직거래 방법은 별도로 포스팅해볼게요.)

 

 본인이 자신있더라도, 막상 잔금 처리할 때 대출 실행 문제나 등기 재확인, 거래내용 꼼꼼히 다시 체크, 필요서류 꼼꼼히 작성 및 처리 등을 혼자서 다 하려고 하면 뭐 하나 놓칠 가능성이 있고, 그러다가 실수가 발생할 수도 있을 테니까요.

 

 만약 직거래를 한다면, 본인 말고도 직거래 관련 규정이나 실무를 잘 아는 1명 이상이 함께 하는 게 좋을 것 같습니다. 본인이 놓치더라도 옆에서 잡아줄 수 있도록요.

 

 문제가 없는 거래라면 중개소를 이용하든 직거래를 하든 계약서를 안 쓰든 문제가 되지 않습니다.

 문제가 안 생기면 문제가 아니지만, 문제가 생기면 문제가 되는 거니까요.

 고액이든 저액이든 최대한 확실하게, 안전하게 거래하셔요.

 

 

 3. 부동산 등기부등본 등 서류는 어떤 걸 봐야 하는가?

 

1) 부동산등기부등본 확인

 

 부동산등기부등본(등기사항전부증명서) 발급은 대법원 인터넷등기소에서 금방 할 수 있습니다.

 (계약 시, 중도금 입금 시, 잔금 처리 시 각각 최소 1회씩 확인)

 

 표제부 - 갑구 - 을구 - 기타 순으로 되어 있는데요.

 표제부에서 주소 맞는지 체크하시고(아파트는 별 문제없으나, 구축 빌라 등 주의), 갑구에서 소유자, 권리 관련 문제없는지 체크하시고, 을구에서 근저당 등 채무 관련 체크하시고,

 마지막으로 등본 발급일자!!가 오늘인지 꼭 확인하셔요.

 

 짧은 기간에 소유자가 여러 차례 바뀐 경우 해당 물건은 위험할 수 있으므로 가압류, 가처분, 예고, 가등기 등 설정되어 있는지 꼭 체크하세요. 가급적 이 부분이 깨끗해야 좋겠죠.

 

 등기부상 소유자가 실제 우리가 만나는 매도인이 맞는지도 꼭 확인해야 합니다.

 대리인이 나오는 경우, 공동명의자 중 1인만 나오는 경우도 있어요.

 이 부분은 4.에서 서술하겠습니다.

 

2) 건축물대장 등 기타 서류 확인

 

 그 외에도 아파트 등 집합건물이냐, 주택. 다가구. 근린시설 등 건물이냐에 따라 건축물대장등본, 개별공시지가확인원, 지적도등본, 토지대장등본, 임야대장등본, 토지이용계획확인서 등을 열람하여 실제 장부 비교를 잘해야 합니다.

 

 

 4. 부동산 계약서 작성 시 체크사항

 

1) 매도인 확인하기

 

 매도인 본인이 서류작성 장소에 나오는 경우 신분증 대조 확인하고,

 등기권리증(또는 확인서면), 세입자 있을 시 임대차계약서 등 확인하면 됩니다.

 

 공동명의일 경우, 1명만 나오는 경우도 많겠죠.

 계약서상 소유권자 전부의 인적사항 기재될 수 있도록 조치하고, 신분증도 공동명의자 모두의 신분증을 사본하여 첨부해두어야 합니다.

 아울러 공동명의자와 최소한 통화라도 하여 거래사실 확인해두는 게 좋습니다.

 

 세입자 있는 매매일 경우 임차인(세입자)에게도 가능하면 통화해서 인사도 드리고, 부동산 거래사실도 확인시켜주세요.

 

2) 대리인 계약 시

 

 매매 계약에서는 잘 없긴 하겠지만요.

 

 매도인 및 대리인의 신분증, 인감도장 날인된 위임장, 3개월 이내 매도인 본인이 발급한 인감증명서, 잔금 처리 때도 매도인 만나기 어렵다면 매도인 본인 명의의 입금받을 통장 확인하세요.

 

 인감증명서와 위임장의 도장 일치하는지 확인하시고요.

 

 대리인이 너무 어려 보인다거나(미성년자), 너무 연세가 많다거나(치매 등 우려), 뭔가 불안하다 싶으면 조심스럽게 대리인의 후견등기사항부존재증명서 첨부를 요청해보세요.

 

 대리인의 권리행사 가능 여부가 나중에 문제가 될 여지도 있기 때문입니다.

 후견등기사항부존재증명서상 기본적인 법률적 권리행사 가능 여부를 확인할 수 있습니다.

 후견등기사항부존재증명서는 온라인 무료 발급이고 금방 됩니다.

 

3) 부동산 수수료율 한 번 더 체크하기

 

 계약 시 부동산에서 중개대상물 확인설명서를 작성 교부할 때, 부동산 수수료율을 한 번 더 체크하세요.

 

<법정 부동산 수수료율 표>

중개보수 상한요율(공인중개사법 시행규칙 2021. 10. 19. 이후)

 

 

 5. 계약서에 특약사항 넣기

 

 대표적인 특약사항은 아래 1)~5)인 것 같아요. 하지만 꼭 들어가야 하는 건 아니고, 상황에 맞게 하면 될 것 같습니다. 물건에 따라 실력 있는 공인중개사, 법무사 등과 상세히 상담해서 최대한 꼼꼼하게 하는 게 중요해요.

 

 1) 계약일 현재 상태, 권리관계를 기준으로 하는 계약이라는 점(매수인에게 유리).

 2) 매수인은 부동산 관련 서류를 충분히 확인하고 하는 계약이라는 점(매도인에게 유리).

 3) 근저당권 인수 조건 시 매수인이 인수받을 채무의 구체적 범위와 조건(이자부담주체 등) 명시(매수인에게 주로 유리).

 4) 또는 근저당권 말소하기로 하였다면 말소하기로 한다는 점.

 5) 거래일자가 매년 6. 1. 전후일 경우 재산세 납부의무자 특정하기 등이 기본적이겠죠.

 

 특약사항은 많이 넣는다고 반드시 좋은 건 아닐 겁니다.

 유리하다고 생각했던 부분이 오히려 발목을 잡기도 하고요.

 적게 들어가더라도 법률상 다툼이 없도록 구체적으로 명시해서 넣어야 합니다.

 

 자세한 특약사항은 대충 넘어가지 마시고, 물건에 맞게 공인중개사, 법무사, 법무법인 등과 최대한 상세히 상담받아서 하시길 추천드립니다.

 

 

 6. 가계약금, 중도금, 잔금 처리 및 계약 파기

 

1) 가계약금

 

 일반적인 부동산 계약은 보통 총액의 10% 정도입니다.

 법률상 용어는 아니고요. 매수인이 매도인에게 일단 입금하면 특별한 사정이 없는 한 돌려받기 힘듭니다.

 

 가계약금을 넣는 이유가 매도인이 다른 사람에게 부동산을 팔지 못하도록 잡아두기 위함이거든요.

 판례는 기본적으로 가계약금 제도가 매수인을 위한 제도라고 보고 있고요.

 (매도인이 1매수인에게 팔겠다고 해놓고, 더 높은 가격을 제시하는 2매수인에게 팔지 못하도록 1매수인을 보호하기 위함)

 

 한편 가계약금은 법률상 해약금의 성격을 가집니다.

 계약을 파기하는 쪽이 포기해야 하는 금액입니다.

 즉 매수인 입장에서는 가계약금을 일단 입금하면 특별한 사정이 없는 한 매매계약을 계속 진행해야 합니다.

 다시 말해 가계약금 입금 전 모든 확인 절차를 마쳐두어야 하는 거죠.

 신중히 해야겠죠.

 

2) 중도금

 

 부동산은 보통 총액의 40~60% 내외입니다.

 중도금을 입금하면 계약을 실질로 이행하는 행위가 됩니다.

 중도금 입금 전까지는 매도인이 계약을 임의로 파기할 수 있으나, 중도금이 입금되고 나면 파기하기 어렵습니다.

 

 부동산 시세가 한참 오를 때 매도인은 계약금 배액배상을 하더라도 계약을 파기하려는 경우가 발생하는데요. 매수인이 중도금을 입금하기 전이냐 후냐에 따라 완전히 달라지는 거죠.

 

 중도금 입금 후 최종 잔금 처리를 이행하지 못해 위약으로 계약이 파기될 경우 매수인은 계약금은 날리지만, 중도금은 돌려받을 수 있습니다.

 

 그리고 중도금액이 크다면 미리 은행 이체한도를 설정해두세요.(잔금일에도 마찬가지입니다.)

 

3) 잔금

 

 부동산 계약 절차의 마지막. 잔금 처리하면 비로소 기본적인 거래는 끝이 납니다.

 잔금 처리일은 가급적 평일로 정하시길 바랍니다.

 은행 대출 실행 관련 문제가 발생할 수 있기 때문에 잔금은 평일에 진행하는 게 안전합니다.

 

 이후 법무사 등 통해서 등기절차 진행하면 됩니다.

 

4) 부동산 계약 파기 배액배상

 

 매수인이 부동산 매매계약을 파기할 경우에는 계약금은 돌려받을 수 없고 포기해야 합니다.

 

 반대로 매도인이 계약을 파기할 경우에는 계약금은 그대로 돌려줘야 하고, 추가로 계약금액만큼을 매수인에게 배상해야 합니다.

 

 이 배액배상금은 매수인에게는 기타소득으로 적용되기 때문에 실제로는 세금 22%가 부과됩니다.

 예를 들어 계약금이 1,000만 원이라면 매도인은 매수인에게 계약금 1,000만 원 + 780만 원 지급하고 세금 220만 원은 원천징수 처리하여야 합니다.

 

 매수인은 원천징수영수증을 받아두었다가 연말정산하면 됩니다.

 

 

이상입니다.

궁금한 내용 있으시면 댓글 주세요.

검증된 통로를 통해 철저히 확인하시고, 안전한 거래하세요.